作为长三角唯一的海岛地级市，舟山楼市有着区别于内陆城市的特点，整体呈现新房市场相对稳定、二手房小幅承压，区域分化显著的格局。结合2026年上半年最新房产成交数据、人口产业及供需关系，可以对当下房价现状与长期走向进行分析，
从当前价格层面来看，全市新房成交均价稳定在14700‑15700元/平方米区间，整体波动幅度较小；二手房市场调整更加明显，5‑6月全市二手房挂牌均价约11000‑11200元/平方米，环比出现小幅回落，议价空间进一步加大 。区域分化是舟山楼市最突出的特征，临城新区作为市政府所在地，城市配套完善，新房均价接近17700元每平方米，是全市房价高地；定海区老城区及城北板块刚需盘集中，房价保持平稳；普陀区东港、沈家门二手房库存偏高，近一年价格有所回落；岱山、嵊泗两个县域差异明显，岱山整体房价偏低，二手房均价不足8700元/㎡，嵊泗依靠旅游度假属性，房价韧性更强。乡镇板块房产价值偏弱，空置率较高，价格长期处于低位。
剖析当下楼市现状，核心驱动因素集中在供需、人口、产业三个方面。首先是库存压力不均衡，普陀区东港片区早年房地产开发量大，二手房挂牌房源多，去化周期很长，是价格下行的主要区域；而临城新区近年新盘供应克制，改善型购房需求集中，房价能够稳住基本盘。其次，人口基本面整体偏弱，舟山全市常住人口仅有118万左右，人口增速缓慢，老龄化程度偏高，长期依靠本地刚需和改善需求，外来人口导入规模有限，很难支撑大规模的投机购房；以往外地投资者买入的度假海景房，近年陆续进入二手房市场，进一步增加了房源供给，挤压价格空间。产业结构上，城市经济依靠港口物流、石化工业、海洋渔业和旅游行业，港口工业带来的就业人口主要集中在产业园区，购房需求有限；旅游产业季节性较强，只能带动朱家尖、嵊泗少量度假房产，难以拉动整体楼市上涨。
政策层面，舟山跟随浙江省整体楼市调控方向，落实降首付、降低房贷利率、放开落户、发放购房补贴等利好，主要目的是稳住刚需购房，降低置业门槛。但政策更多起到托底作用，很难刺激投机性买房，对二手房的拉动效果有限，新房市场受益相对更多，品牌房企的改善楼盘成交更加稳定，刚需楼盘依靠优惠走量，价格很难大幅上涨。
对于未来中长期走势，整体会延续“稳核心、弱外围、二手房缓慢调整”的结构性行情，很难出现普涨行情。短期1‑2年内，临城新区、定海城北等城市核心区，依托教育、商业、政务配套，房价大概率横盘维稳，波动幅度会控制在5%以内；普陀东港老二手房、岱山乡镇板块、偏远海岛房产，会持续处于价格承压状态，房东议价空间会进一步扩大；朱家尖、嵊泗的度假海景房，只会在旅游旺季成交小幅回暖，整体增值潜力有限。
长期来看，舟山楼市的天花板取决于人口流入和海洋产业的发展速度。随着甬舟一体化推进，金塘大桥交通不断完善，宁波产业外溢会小幅带动定海片区的购房需求；临港石化产业持续落地，也会带来少量就业人口。但整体人口基数偏小，很难出现大规模购房浪潮。未来房产会进一步回归居住属性，核心地段住宅保值性更强，偏远海岛房产更多只适合自住，投资属性持续弱化。
整体总结，舟山楼市告别了过去海景房炒作的阶段，正式进入分化时代。刚需购房者可以择机入手市区核心板块；投资需要谨慎避开远郊海岛房产，优先考虑临城、定海城区的住宅。
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